Avocat à Liège (4000) - Droit Immobilier | Maître Vincent Jammaer
Le droit de l’immobilier concerne la propriété immobilière et tous les actes juridiques s’y rapportant (acquisition, location, construction, contentieux…). Maître Vincent Jammaer, avocat au Barreau de Liège, met à votre disposition ses compétences et son expérience dans ce domaine :- Conseil et assistance pour la rédaction, mise en œuvre de contrat locatif de résidence principale, kot, bail commercial, industriel…
- Conseil et défense lors du contentieux du bail : procédure de loyers impayés, recouvrement de charges locatives, mise en œuvre de la procédure d’expulsion, litiges avec le propriétaire…
- Conseil, assistance et défense pour d’autres litiges : contentieux de la propriété, de la copropriété, conflit de voisinage, droit de passage, vente d’immeuble, vices de construction, annulation de contrat, contacts avec les Notaires, Syndic, compagnies d’assurances…
Le contrat de bail locatif
Le contrat locatif est conclu entre le preneur d’une part et le bailleur d’autre part. L’objet du contrat est la location d’un immeuble, par le bail d’habitation ou par un bail commercial. Le contrat écrit est obligatoire. Il doit comporter l’identification des contractants, l’objet du contrat, l’adresse de l’immeuble mis en location, sa destination, la durée du bail, les engagements de caution, les modalités de renouvellement de bail, la modification du loyer, les clauses d’annulation ou de résiliation du contrat, etc. La signature des contractants, bailleur et preneur, constitue la formulation expresse de leur accord.La caution est une personne qui s’engage, avec le preneur, à garantir que le loyer soit régulièrement payé. Le contrat contient les modalités de renouvellement du bail, par tacite reconduction ou par échange de correspondances écrites entre les parties. Un état des lieux au début du bail figure en annexe du contrat locatif. Celui-ci fait l’objet d’enregistrement par le bailleur.
Le bail d’habitation est valable lorsque le contrat écrit du bail est conclu, que l’immeuble mis en location sert de résidence principale au preneur et que l’accord du bailleur est explicitement formulé.
Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans au minimum.
Le contentieux de la propriété
Le contentieux de la propriété se caractérise par le contentieux du bail : le bailleur ou propriétaire est confronté à des locataires ou preneurs qui ne payent pas le loyer convenu. L’accumulation de loyers impayés et des charges locatives constitue un problème qui ne doit pas s’éterniser. Le contentieux de la copropriété fonctionne de la même manière (charges locatives non payées malgré la relance). Avant d’engager le contentieux du bail devant la justice, le bailleur doit suivre la procédure normale (relance, lettre de rappel, avertissement). L’intervention de l’huissier marque le début du contentieux, avec l’expulsion du locataire au final. La procédure d’expulsion requiert certaines conditions pour être appliquée : le CPAS (Centre Public d’Action Sociale) doit être informé. L’expulsion n’est autorisée que par une décision de justice, confirmant explicitement que le locataire doit quitter les lieux. La simple annulation du contrat locatif sans préciser l’expulsion ne permet pas de renvoyer le locataire mauvais payeur.
Le conflit de voisinage
Le droit de l’immobilier se préoccupe de l’occupation de terrain et d’espace constructibles. Le conflit de voisinage se rencontre assez souvent dans ce cadre : tout terrain inoccupé fait rapidement l’objet de construction et de voisinage. Le trouble de voisinage peut être constitué par des mouvements fréquents et bruyants de personnes, des bruits ou de la musique d'un volume élevé, un comportement impoli voire agressif ou menaçant, la mise en terre de plants indésirables (volumineux, malodorants…), etc.Ces situations créent le conflit de voisinage, les personnes dérangées souhaitant un peu de sérénité. La réclamation du droit de passage constitue aussi un conflit qu’il faut résoudre. Les propriétés se trouvant sur le trajet d’accès à la voie publique doivent céder du terrain afin de fournir une servitude de passage à la personne enclavée. Ces situations peuvent nécessiter l’intervention de l’avocat en droit de l’immobilier, afin de préciser les droits et les obligations de chaque partie.
